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Électricité : Devoirs et droits des propriétaires

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en location un bien immobilier, il est soumis à certains devoirs et obligations en matière d’électricité.

Le logement proposé en location doit présenter toutes les garanties de sécurité nécessaires, afin de ne pas mettre en danger la vie de son locataire. Pour autant, les normes en matière de sécurité électrique évoluent continuellement au fil des mois et des années. Dans ces conditions, le propriétaire est-il tenu de s’adapter en permanence ? 

Il est également intéressant de s’intéresser aux dépenses d’électricité qui incombent au locataire. Ainsi, indirectement, le propriétaire est depuis peu soumis à certains devoirs en la matière, par le biais des diagnostics de performance énergétique (DPE). La législation est d’ailleurs appelée à se durcir ces prochaines années : dans un avenir proche, il ne sera plus possible de mettre en location des passoires énergétiques.

Droits et devoirs du propriétaire en matière d'électricité : principes et limites

En termes de loi, un propriétaire n’est pas tenu de mettre l’installation électrique d’un logement aux normes entre deux locataires. Même si le système en place date d’il y a plusieurs années et s’avère relativement ancien, il n’y a pas lieu de le modifier s’il répond à certaines exigences de sécurité

Ces obligations minimales de sécurité sont décrites en six points par le Consuel

6 points Consuel à respecter

  1. La présence d’un système différentiel de sensibilité, compatible avec la mise à a terre des différentes prises.
  2. Chaque circuit doit être pourvu d’un système de protection contre les changements d’intensité. Ceci doit éviter les problèmes de surtension, sources de nombreux incendies.
  3. Le logement doit avoir un appareil de commande et de protection de l’installation globale. Cet appareil de commande doit être facile d’accès.
  4. L’habitation ne doit pas contenir d’appareils électriques vétustes ou endommagés. Si cela est le cas, un changement, à la charge du propriétaire, est obligatoire.
  5. Tous les fils conducteurs doivent être protégés, principalement par des gaines. Aucun câble ne doit être apparent ni dénudé dans l’intégralité du logement. 
  6. Une liaison équipotentielle, qui relie les éléments métalliques de l’habitation à la terre, est indispensable. Ce système doit être adapté aux salles d’eau (cuisine ou salles de bain), particulièrement sensibles aux problèmes électriques.

Si un ou plusieurs des points Consuel n’étaient pas respectés, le propriétaire est tenu d’intervenir pour se mettre en conformité avec la norme NFC 15-100. C’est cette norme qui détermine les règles relatives aux installations basse tension en France, qu’il s’agisse de l’entretien, de la conception ou de la réalisation. Son objectif est de garantir aux occupants d’une habitation des conditions de sécurité et de confort optimales

La sécurité contre les risques électriques

En 2018, on estimait que 50.000 incendies d’origine électrique avaient eu lieu en France (1). La même enquête relevait que 7 millions d’habitations présentaient des risques électriques. Si toutes ne présentaient pas le même niveau de gravité, 1/3 d’entre elles étaient présentées comme particulièrement dangereuses.

Sur les 50.000 incendies recensés : 

  • 61% étaient dus aux équipements du logement, comme les luminaires ou les différents appareils électroménagers. 
  • 36% étaient liés aux équipements électriques fixes : prises de courant, disjoncteur, tableau électrique, câbles, interrupteurs…
  • Les installations des parties communes étaient enfin incriminées dans 3% des cas.

Partant de ce constat, le propriétaire a l’obligation de mettre à la disposition de son locataire un logement décent, qui ne présente pas de risques pour sa sécurité et/ou sa santé. Dans le cas contraire et si un incident venait à survenir, sa responsabilité pourrait être engagée.

Droits et devoirs du propriétaire en matière d'électricité : un diagnostic incontournable

Depuis le 1er janvier 2018, lorsqu’un bail d’habitation est signé, il doit obligatoirement être accompagné d’un diagnostic électrique. Joint au contrat de location, le propriétaire doit présenter un état de l’installation si celle-ci a plus de quinze ans.

Ce diagnostic a une durée de validité de six ans. Passé ce délai, il faudra en réaliser un autre plus récent. Il concerne les locations de logements en tant que résidences principales, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées.

Le principe du diagnostic

C’est un professionnel indépendant qui est en charge de réaliser le diagnostic. Son objectif est de vérifier que les éléments garantissant un minimum de sécurité sont bien présents. Le diagnostiqueur précise également si : 

  • Les éléments conducteurs sont correctement protégés.
  • Certains éléments risquent d’être en contact direct avec d’autres quand ils sont sous tension.
  • Il existe des matériaux non adaptés.

Anomalies lors du diagnostic : que risque le propriétaire ?

Le diagnostic peut recenser certaines anomalies qui ne mettent pas en péril la santé des occupants du logement. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu de faire des réparations. Si, au contraire, les problèmes relevés sont importants, sa responsabilité peut être engagée en cas d’accident électrique.

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Mise aux normes électrique : ce qui est imposé au propriétaire

Lorsqu’un propriétaire entreprend de construire une habitation ou de la rénover entièrement, il doit absolument respecter un ensemble de normes, précisées dans la NFC 15-100. Voici les points les plus importants, en sachant que ces normes ne sont pas figées dans le temps : au contraire, elles n’ont de cesse d’évoluer pour s’adapter aux usages et à l’apparition de nouveaux équipements et matériaux.

La mise à la terre

Depuis 1991, dans un logement neuf, toutes les pièces doivent bénéficier d’une mise à la terre. La prise de terre est facilement identifiable car elle comporte naturellement deux trous (ou bornes), situés à l’avant, qui dirigent l’énergie vers le circuit électrique. Elle est en revanche dotée d’une partie en métal, placée au-dessus des bornes : c’est cela que l’on appelle la terre, et son rôle est de relier la prise au sol.

La prise de terre assure la protection des habitants d’une habitation. En cas de dysfonctionnement et de fuite de courant, la borne de terre coupe le courant, qui n’a aucune chance de passer par le corps d’une personne. Les risques de choc électrique sont nuls.

Le nombre de prises en fonction des pièces

Les normes concernant le nombre de prises minimales dans chaque pièce ne sont pas les mêmes. Voici ce qu’un propriétaire a l’obligation de respecter en cas de travaux de mise aux normes : 

  • Dans la cuisine, si celle-ci fait moins de 4 m², trois prises doivent être installées. Au-dessus de 4 m², le nombre minimum est de six. La présence d’une prise associée à une hotte aspirante est facultative, mais si c’est le cas, elle doit être située à une hauteur minimale de 1,80 mètre.
  • Le salon, si sa surface est inférieure à 28 m², doit comporter cinq prises. S’il est plus grand, ce nombre passe à sept. Une prise dédiée aux réseaux de communication (RJ45) est également indispensable.
  • Une chambre doit être pourvue de trois prises, et l’une d’entre elles doit se situer à côté d’un interrupteur.
  • Enfin, dans toutes les pièces d’une surface supérieure à 4 m² (bureau, couloir, entrée…), une prise au moins est nécessaire.

Le cas particulier de la salle de bains

La norme indique qu’une prise électrique au moins doit être présente. Néanmoins, la présence d’eau dans cette pièce a débouché sur des contraintes spécifiques : ainsi, la pièce est divisée en plusieurs parties, ou volumes, qui ont chacune leurs propres règles : 

  • Le volume 0 désigne l’intérieur d’une baignoire ou d’une douche. Dans cette zone, aucun branchement électrique n’est autorisé.
  • Pour toutes les zones situées jusqu’à 2,25 mètres au-dessus de la baignoire ou de la douche (c’est le volume 1), seul le branchement d’un chauffe-eau est autorisé.
  • Le volume 2 concerne tout ce qui est situé à 60 centimètres latéralement de la douche ou de la baignoire : seules des prises de faible puissance peuvent être présentes, ainsi que les appareils de chauffage.
  • Enfin, le volume 3 concerne le reste de la pièce. C’est ici que se concentrent la majorité des équipements électriques.

DPE et location : éviter des charges d'électricité trop importantes pour le locataire 

Le diagnostic de performance énergétique est indispensable dans le cadre de la location ou de la vente d’un bien immobilier. Il a été créé en 2006 et il dresse les performances énergétiques d’un logement, selon sa consommation d’énergie et son émission de gaz à effet de serre

Le DPE attribue une note aux différentes habitations. “A” correspond à la meilleure et est attribuée aux BBC (Bâtiments Basse Consommation). “G” est la plus mauvaise et concerne les passoires thermiques.

Le DPE a un caractère obligatoire. Pour un locataire, habiter dans un logement mal classé a des conséquences directes sur sa consommation d’électricité, voire sur sa santé dans les pires des cas.

Un calendrier à respecter

L’État a mis en place diverses échéances, qui vont peu à peu interdire la mise en location de maisons ou appartements trop énergivores. Voici en détail ce calendrier : 

  • Depuis le 1er janvier 2023, sont interdits à la location les logements qui consomment chaque année plus de 450 kWh par mètre carré d’énergie finale. Ce sont des biens qui correspondent aux plus mauvais élèves de la classe G.
  • Dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • Le 1er janvier 2028, l’interdiction sera étendue aux logements classés F.
  • A partir de 2034, les logements classés E tomberont à leur tour sous le coup de l’interdiction.

Ces interdictions ne concerneront que les nouveaux baux de location. En revanche, un locataire, en cas de non respect du dispositif par le propriétaire, pourra se retourner contre lui et engager un recours devant la justice.

Questions fréquemment posées

Un propriétaire a-t-il le droit de couper l'électricité d'un logement loué ?

Un propriétaire est tenu de fournir à son locataire un logement décent. Partant de ce principe, il n’a pas le droit de couper l’électricité, quel que soit le motif (par exemple en cas de loyers impayés). En revanche, si le locataire ne paie plus ses factures d’électricité auprès de son fournisseur, ce dernier, après plusieurs relances, est en droit de procéder à une coupure (en dehors de la trêve hivernale) ou de procéder à une réduction de la puissance du compteur.

Un propriétaire peut-il facturer l'électricité au locataire ? A-t-il le droit de vendre de l'électricité ?

Sauf autorisation écrite du fournisseur d’énergie, un propriétaire ne peut pas refacturer à son locataire l’énergie qu’il a consommée. Le décret du 23 décembre 1994 stipule que toute rétrocession par un client est interdite, à quelque titre que ce soit. La cour de cassation a par ailleurs confirmé ce principe, en précisant que toute refacturation serait nulle et donc non applicable.

Quelles sont les obligations du bailleur concernant les installations électriques de sa location ?

En termes de loi, un propriétaire n’est pas tenu de mettre l’installation électrique d’un logement aux normes entre deux locataires. Même si le système en place date d’il y a plusieurs années et s’avère relativement ancien, il n’y a pas lieu de le modifier s’il répond à toutes les garanties de sécurité nécessaires, afin de ne pas mettre en danger la vie du locataire.

Qui doit payer l'électricité dans une location ?

Dans l’immense majorité des cas, l’électricité ne fait pas partie des charges. C’est donc le locataire qui doit avoir un contrat d’électricité à son nom, après avoir choisi son fournisseur. Naturellement, c’est lui seul qui doit s’acquitter des factures qui correspondent à sa consommation.

Qui doit changer le disjoncteur : le propriétaire ou le locataire ?

Le disjoncteur fait partie des éléments qui assurent la décence d’un logement et la sécurité de ses occupants. C’est donc le propriétaire qui doit prendre en charge les coûts inhérents de remplacement. Attention cependant, si un disjoncteur est ancien mais fonctionne normalement, le propriétaire n’est pas obligé de le remplacer. 

Problème électrique : locataire ou propriétaire ?

Cette situation est souvent l’objet de contentieux entre locataires et propriétaires. Tout ce qui relève de la vie courante, comme par exemple changer un fusible ou une ampoule, incombe au locataire. Mais ceci concerne également ce que l’on peut appeler les “petits travaux”, comme le remplacement d’une baguette de protection, d’un interrupteur ou encore d’une prise de courant qui a cessé de fonctionner.

En revanche, selon la loi, tout ce qui relève de l’installation électrique est à la charge du propriétaire. En cas de souci, le locataire ne doit pas lui-même faire appel à un électricien, car dans ce cas, le propriétaire est en droit de refuser de payer la facture.

(1) https://www.mma.fr/zeroblabla/incendie-origine-electrique.html

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