DPE F : Un statut correspondant à une passoire énergétique
Lorsqu’un logement écope d’un DPE de classe F, il convient de considérer plusieurs cas de figure. En effet, une telle note, la plus mauvaise du barème en dehors de la lettre G, a des conséquences à plus d’un titre. Nous le verrons, cela a un impact dans le cas d’une vente, notamment en ce qui concerne la valorisation du bien. Si vous décidez de mettre en location un bien dont le DPE est F, vous allez également devoir faire face à plusieurs contraintes. Enfin, un tel diagnostic est heureusement compatible avec certaines aides, qui permettront de financer une partie des travaux de rénovation énergétique.
De manière générale, un “nouveau DPE” est entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Il est devenu plus complet, plus lisible et plus soucieux des enjeux environnementaux. Depuis cette date, il a également perdu son statut purement informatif : il est ainsi opposable, ce qui renforce son rôle dans le cadre des transactions immobilières. Lorsque l’on sait qu’entre 2018 et 2020, 30.000 DPE ont été réalisés en moyenne chaque semaine, on comprend mieux l’importance du dispositif (1).
Que veut dire un DPE classé F ?
Rappelons avant tout que le diagnostic de performance énergétique est réalisé par un diagnostiqueur immobilier. Le DPE doit être réalisé avant que le bien soit mis sur le marché, puisqu’il doit légalement apparaître dans les annonces.
Ce diagnostic dresse en quelque sorte un bilan des performances énergétiques d’un appartement ou d’une maison. Les classes vont de A à G, A étant la meilleure note possible, et G la pire.
Lorsqu’un logement écope de la lettre F, cela signifie qu’il est extrêmement énergivore et/ou qu’il est responsable de l’émission d’une quantité importante de gaz à effet de serre. Auparavant, le DPE prenait uniquement en compte la consommation d’énergie primaire. Mais depuis qu’il a été renforcé, un autre critère, en l’occurrence les émissions de CO2, a pris une importance égale.
Ainsi, lorsque l’on regarde le diagnostic, on constate qu’à chaque lettre correspond un double seuil. Il suffit que l’un des deux soit franchi pour appartenir à la catégorie associée. De manière simplifiée, c’est la plus mauvaise performance qui est prise en compte.
Ainsi, une habitation est classée F si l’une des conditions suivantes est remplie :
- Elle consomme en termes d’énergie primaire entre 330 et 420 kWh/m² par an.
- Elle émet entre 70 et 100 kg CO2 eq/m².an.
Si l’une ou l’autre de ces fourchettes est dépassée, le logement bascule en catégorie G.
Selon les données de l’Ademe publiées en 2020, 10,8% des logements en France étaient classés en catégorie F, donc considérés comme des passoires énergétiques (2).
Durée de validité du nouveau DPE
Si vous avez réalisé un diagnostic de performance énergétique depuis la réforme de 2021, celui-ci est valable pour une durée de dix ans. Naturellement, si vous entreprenez des travaux pour améliorer le logement de ce point de vue, il est judicieux d’en effectuer un nouveau à l’issue de ceux-ci.
Par ailleurs, les DPE antérieurs à 2018 ne sont plus considérés comme valables. En cas de vente ou de mise en location, le propriétaire devra en réaliser un autre. Pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, la date limite de validité a été fixée au 31 décembre 2024.
DPE obligatoire et location
La volonté de l’État de faire disparaître les logements considérés comme des passoires énergétiques, donc classés F ou G, a des conséquences très concrètes.
Ainsi, dès le 1er janvier 2028, les logements dont le DPE est F ne pourront plus être mis sur le marché locatif.
La mise en application progressive du nouveau DPE va également jouer un rôle important. Ainsi, on estime qu’environ 800.000 logements classés E avant le 1er juillet 2021 vont perdre au moins un rang et récupérer le statut de passoire énergétique (3). Mais dans le même temps, un nombre à peu près équivalent de biens initialement classés F vont progresser jusqu’à la catégorie E (cela concerne principalement les habitations chauffées au bois et à l’électricité).
Ce changement d’étiquette est loin d’être anecdotique. Pour les personnes propriétaires d’un logement dont le DPE n’est plus valable ou bien seulement jusqu’au 31 décembre 2024, il est conseillé d’en effectuer un nouveau sans attendre, afin de ne pas être pris au dépourvu.
Des loyers encadrés en cas d'étiquette DPE F ou G
Pour les propriétaires bailleurs d’un logement F ou G, il est interdit d’augmenter le loyer du bien concerné. Cette interdiction porte sur le bail en cours, en cas de renouvellement ou de changement de locataire. Cette mesure est déjà en place en France métropolitaine et elle sera effective dès le 24 août 2024 à la Réunion, Mayotte, en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane.
Tout savoir sur le DPE
Diagnostic de performance énergétique F et vente
Nous avons déjà évoqué le caractère désormais opposable du DPE. Ainsi, si un bien est vendu en tant que DPE F mais qu’il s’avère qu’il appartenait en fait à la catégorie G, les travaux de rénovation doivent être faits à la charge du vendeur.
Il est également indéniable que le niveau de performance énergétique a désormais un impact réel sur le prix de vente des maisons et appartements. A titre d’exemple, en Bretagne et dans le Grand-Est, les maisons classées F ou G se vendent en moyenne 13% moins cher que d’autres, pourtant comparables, qui affichent un DPE de classe D. Cette différence, déjà importante, atteint même 18% dans la région Nouvelle Aquitaine (3).
Enfin, il faut noter qu’une maison classée F doit être soumise à un audit énergétique avant une vente. Le but de cet audit est de proposer une série de travaux échelonnés dans le temps, qui permettront de gagner des classes dans la hiérarchie des étiquettes du DPE.
Des aides pour progresser dans la hiérarchie des classes énergétiques
Des travaux de rénovation énergétique portant sur l’isolation, le système de chauffage ou la ventilation peuvent permettre d’obtenir un meilleur DPE, avec toutes les conséquences positives que cela induit. Ce type de travaux se révèle assez coûteux, mais de nombreuses aides, souvent cumulables, permettent de faire baisser la facture globale de façon significative :
- Ma Prime Rénov’, dont le montant dépend du niveau de revenus des ménages.
- L’éco-PTZ, qui permet d’emprunter jusqu’à 50.000 € en ne remboursant que le capital.
- Les Certificats d’économie d’énergie, avec des primes versées par les fournisseurs d’énergie.
- La TVA à 5,5% pour les travaux entrepris.
- Certaines aides locales, spécifiques aux collectivités.
A noter que dans le cadre de Ma Prime Rénov’, il existe un bonus spécifique appelé “sortie de passoire”, qui est versé lorsqu’un logement classé F ou G obtient une étiquette au moins équivalente à E.
Questions fréquemment posées
Quel DPE est interdit à la location ?
Aujourd’hui, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m² par an en énergie finale ne peut plus être loué. En 2025, toutes les classes G seront interdites sur le marché locatif. La même mesure concernant l’étiquette F entrera en vigueur en 2028, puis en 2034 pour la classe E.
Bilan énergétique : c'est quoi un logement classé F ?
Un logement dont le DPE est classé F est considéré comme une passoire énergétique. Cela signifie qu’une des deux conditions suivantes, au moins, est remplie : le bien consomme entre 330 et 420 kWh/m² par an d’énergie primaire, et il émet entre 70 et 100 kg CO2 eq/m².an.
Comment isoler ma maison F classée et puis-je la vendre ?
Il est possible de vendre une maison ou un appartement dont le DPE est F, mais la réalisation préalable d’un audit énergétique est indispensable. En outre, une telle étiquette a des conséquences sur la valeur du logement en question. Il est possible de procéder à des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la classe du DPE et profiter d’un plus grand confort à son domicile. Une partie de ces travaux concerne l’isolation, qu’il s’agisse du toit, des murs, des sols ou des fenêtres. De nombreuses aides sont disponibles pour alléger le coût de ces travaux : Ma prime Rénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les Certificats d’économie d’entreprise, la TVA à 5,5%, diverses aides locales, le bonus “sortie de passoire”…
Sources
(1) https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/2021.02.15_ew_dp_dpe.pdf
(2) https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2022-07/document_travail_60_parc_logements_dpe_juillet2022.pdf
(3) https://www.qualitel.org/particuliers/diagnostics-immobiliers/dpe/classe-energetique-f/
