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Rénovation 7 min de lecture

Passoire énergétique : toutes les réponses sur la location et la rénovation

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Vous avez certainement entendu parler des termes “passoire énergétique” ou “passoire thermique” ? Ils désignent des logements énergivores, dont la mise en location est progressivement interdite en France. Propriétaire d’une passoire énergétique, ne vous inquiétez pas : il existe des solutions de rénovation pour améliorer la performance énergétique de votre logement.

Que vous souhaitiez louer ou vendre votre bien immobilier, être propriétaire d’une passoire énergétique peut diminuer l’attractivité de votre logement. Toutefois, dans certains marchés immobiliers très tendus, les passoires thermiques constituent la majorité du parc immobilier.  

Découvrez comment réduire votre consommation énergétique, réaliser des travaux de rénovation et améliorer le confort thermique de votre logement.

Qu'est-ce qu'une passoire énergétique ?

La montée des prix de l’énergie, associée aux préoccupations environnementales, a mis en lumière l’importance de la consommation énergétique d’un logement. Les logements se classent au sein du DPE (diagnostic de performance énergétique) de l’habitation la plus économe (lettre A) au logement le plus énergivore (lettre G). 

Les passoires thermiques désignent les mauvais élèves : les logements les plus énergivores. En clair, une passoire énergétique possède une étiquette F ou G sur son DPE. 

Ceci est très différent d’un logement insalubre ! Simplement, ce sont des logements anciens ou mal isolés, avec un système de chauffage vieillissant et peu performant. La plupart des immeubles construits avant les années 70 ne sont pas isolés.

Rassurez-vous si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, vous n’êtes pas seul. 

La loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience(1), promulguée le 24 août 2021, comprend plus de 300 articles sur tous les sujets. Concernant le logement, cette loi organise notamment  :

  • Le gel des loyers des passoires énergétiques dès 2023 
  • L’interdiction de location des passoires thermiques, progressivement jusqu’en 2034 
  • Des aides pour financer les travaux de rénovation, notamment pour les loyers les plus modestes  

L’objectif est d’inciter à la rénovation des logements énergivores.

Comment savoir si ma maison est une passoire thermique ?

Le premier indice se trouve dans vos factures d’électricité et/ou de gaz. Ce n’est pas vraiment le prix qui pourra vous aiguiller, puisque ce prix peut fluctuer, mais c’est surtout la consommation d’énergie qui est à surveiller.

Par exemple, un logement énergivore classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m² d’énergie primaire par an et/ou émet entre 70 et 100 kg CO2 eq/m2 chaque année. Un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m2 d’énergie primaire et/ou émet plus de 100 kg CO2 eq/m2.

À titre de comparaison, les 5% de logements dotés d’une étiquette A ou B consomment moins de 110 kWh/m2 et émet moins de 11 kg CO2 eq/m2, d’après l’association Qualitel (2). 

Si vous êtes en possession d’un DPE, il suffit de consulter la date de réalisation et la lettre attribuée : F ou G, votre logement est une passoire thermique. 

Combien de passoires énergétiques en France ? 

L’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique)(3) a réalisé une étude sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022 : 17 % du parc immobilier, soit 5,2 millions de logements, sont des passoires thermiques. 

Quelles conséquences pour le propriétaire d'une passoire thermique ? 

En l’absence de projet de vente ou de location, vous habitez votre logement. Or, vivre dans une passoire thermique est peu confortable. Vous avez tout le temps froid ? Vous sentez des courants d’air ? Vos convecteurs électriques anciens assèchent l’air ? De la condensation sur les vitres ? Bref, vous manquez de confort. 

Côté location ou vente, les passoires énergétiques font l’objet de sanctions destinées à inciter leurs propriétaires à rénover. Parmi les sanctions les plus fortes, on trouve l’interdiction de louer et l’obligation de réaliser un audit énergétique avant une mise en vente. 

Interdiction de louer une passoire énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, un propriétaire ne peut plus mettre en location un logement particulièrement énergivore. Ce sont les passoires thermiques dont la consommation excède 450 kwh/m2/an. 

Cette interdiction concerne 500 000 logements en France, une partie des logements classés G (parfois appelés logements G+). Cette consommation énergétique excessive rend le logement indécent. Ainsi, il ne peut plus être mis en location. Toutefois, les contrats de location en cours se poursuivent normalement. 

Attention : le seuil de consommation de 450 KWH/m2/an concerne l’énergie finale. Or, l’étiquette du DPE montre l’énergie primaire… 

Vente d'une passoire thermique : un audit énergétique obligatoire 

La réalisation d’un DPE est obligatoire avant la mise en vente. Acheter une passoire thermique n’est pas très attractif pour un acheteur. Pourtant, dans certaines villes comme Paris, les logements énergivores sont les plus nombreux. Un appartement dans un immeuble ancien a peu de chances d’obtenir une bonne note de DPE.

Pour l’acheteur, une lettre F ou G offre un argument de négociation du prix de vente

Le gouvernement instaure une nouvelle obligation pour le vendeur : un audit énergétique à compter du 1er avril 2023. Cet audit énergétique résume les travaux nécessaires pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur est informé des travaux de rénovation précis et nécessaires.

Pourquoi le DPE devient essentiel ?

Le diagnostic de performance énergétique devient donc une information essentielle pour un propriétaire, un locataire ou un futur acquéreur. Le prix du DPE varie, comme celui des autres diagnostics techniques, en fonction de la localisation et de la superficie.

Bon à savoir :

  1. Certains biens immobiliers ne sont pas soumis au DPE. Certaines opérations non plus : ainsi, pas de DPE pour une location saisonnière.
  2. Le DPE contient deux lettres distinctes pour classer la performance énergétique du logement et les émissions de gaz à effet de serre (GES). 

Quelles solutions pour les logements énergivores ?

Une passoire thermique n’est pas une fatalité ! Des travaux de rénovation énergétique peuvent s’envisager soit globalement, soit ponctuellement. 

Le premier point concerne l’isolation des murs, des portes et fenêtres, du toit et des combles. Les logements anciens étaient pas ou peu isolés. Ensuite, changer le système de chauffage et de production d’eau chaude se révèle payant. 

Le gouvernement a mis en place, aux côtés de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), des aides financières comme MaPrimRenov’. En fonction des revenus, cette aide finance partiellement les travaux de rénovation énergétique. Il est impératif de faire appel à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). 

En complément de MaPrimRenov’, il existe un prêt à taux zéro (PTZ) pour les travaux de rénovation. Bref, il est possible d’envisager la sortie de passoire thermique et de diminuer ses factures d’énergie. 

Questions fréquemment posées

C'est quoi une passoire énergétique ?

Une passoire énergétique désigne un logement énergivore. Au sein du DPE (diagnostic de performance énergétique), ce sont les habitations classées F ou G. Les passoires thermiques consomment beaucoup d’énergie pour réussir à se chauffer, faute d’équipements performants et d’isolation moderne. 

Comment savoir si mon logement est une passoire énergétique ?

Pour savoir si son logement est une passoire énergétique, regardez votre consommation annuelle d’énergie. Si elle dépasse 330 KWh/m2/an, votre logement risque d’être qualifié de passoire énergétique lors de la réalisation d’un DPE.  

Quelle lettre pour une passoire énergétique ?

Les passoires énergétiques possèdent une lettre F ou une lettre G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela concerne donc les logements les plus énergivores. Les pouvoirs publics prennent des mesures pour inciter les propriétaires à isoler ces logements et à améliorer leur confort. Par exemple, l’interdiction de louer ou la réalisation d’un audit énergétique préalable en cas de vente.

Quels travaux pour une passoire énergétique ?

Plusieurs types de travaux améliorent la performance énergétique d’un logement : isolation des murs, des sols et de la toiture, isolation des ouvertures (portes et fenêtres double vitrage), adoption d’un système de chauffage moderne et performant (remplacer une chaudière au fioul par une pompe à chaleur ou un poêle à bois notamment). 

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