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DPE G : signification et conséquences

Un DPE G signifie concrètement que le diagnostic de performance énergétique d’un logement est classé dans la plus mauvaise catégorie. Il existe en effet plusieurs étiquettes, allant de A pour les habitations les plus performantes, à G. Selon la loi et sauf exception, la réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier, en cas de location ou encore pour la construction de bâtiments neufs (1).

Un DPE G associe automatiquement au logement un statut peu enviable de “passoire énergétique”. Sa consommation d’énergie et/ou son émission de gaz à effet de serre sont donc catastrophiques. Nous allons voir que cela induit de nombreuses conséquences. D’abord sur le montant des factures énergétiques, logiquement très élevées dans ce cas précis. Ensuite d’un point de vue légal : l’État, dans le cadre de sa politique énergétique, a établi de nouvelles règles (présentes et futures) dans le cas de la vente ou de la location de logements classés G.

Les caractéristiques et le bilan énergétique d'un DPE G

Il faut avant tout savoir que depuis le 1er juillet 2021, les diagnostics de performance énergétique ont été revus et densifiés. Avant cette date, seule la consommation d’énergie primaire d’une habitation était prise en compte. Aujourd’hui, la consommation de gaz à effet de serre est également mesurée.

Ainsi, un bien dont le DPE est G n’est pas obligatoirement très peu performant dans ces deux secteurs. Avec le système de double seuil, c’est la plus mauvaise performance qui est prise en compte. Selon des données en date de janvier 2022 (2), 7% des résidences principales situées en France ont un DPE G.

De manière concrète, un logement écope de la classification G si l’une des deux conditions ci-dessous est remplie

  • Sa consommation annuelle d’énergie primaire dépasse les 420 kWh/m2.
  • Il implique un rejet annuel supérieur aux 100 kg de CO2 eq/m2 (par équivalent au mètre carré)

Les conséquences sur la consommation énergétique

Pour déterminer la note d’un DPE, le diagnostiqueur analyse cinq postes principaux : 

  • L’eau chaude sanitaire
  • L’éclairage
  • Le chauffage
  • La climatisation
  • Les postes annexes, comme par exemple la VMC

Chacun de ces postes est mis en corrélation avec les caractéristiques du bâtiment, la qualité de l’isolation, l’état des menuiseries, le niveau de performance des fenêtres, le système de chauffage existant…

Grâce à tous ces éléments, une fourchette de consommation figure dans le DPE. Il est important de comprendre qu’il s’agit là d’une estimation. Les consommations effectives d’un ménage dépendent également d’autres paramètres qu’il n’est pas possible de quantifier : les usages, la fréquence d’occupation du logement, l’équipement en appareils électriques, etc…

Un logement dont le DPE est G va logiquement être globalement plus coûteux d’un point de vue énergétique qu’un autre qui dispose d’une étiquette inférieure.

Les conséquences du diagnostic sur la valeur du bien

Aujourd’hui, l’immense majorité des personnes connaissent l’existence et le fonctionnement du DPE. Celui-ci a donc logiquement une influence sur le prix de vente. Une habitation A ou B se vend plus cher qu’une autre exactement semblable et dont le DPE est G. Ce concept porte le nom de valeur verte : il s’agit de l’augmentation de valeur d’un logement grâce à ses meilleures performances sur le plan énergétique.

Il est difficile de quantifier exactement les conséquences du DPE sur un prix de vente, mais selon une étude parue en 2019 par le CSN (Conseil Supérieur du Notariat), un bien immobilier classé F ou G perd entre 2 et 18% de sa valeur par rapport à un autre classé D (3).

La vente d'un logement dont la classe énergétique est G

Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente de maisons et d’immeubles en copropriété si ceux-ci sont des passoires thermiques (c’est à dire si leur DPE est G ou F).

Le but de cet audit est de lister les points d’amélioration susceptibles d’atteindre une meilleure note. Ceci inclut généralement le système de ventilation, le chauffage, le remplacement des fenêtres, l’isolation de plusieurs parties du logement…  Il s’agit d’un document complet, qui indique en la matière une véritable feuille de route : 

  • Une première série de travaux a pour but d’atteindre le niveau E.
  • Une deuxième vise la note C du DPE.
  • Enfin, une ultime étape a pour objectif d’atteindre l’étiquette B.

Par ailleurs, le DPE n’est plus seulement informatif depuis le 1er juillet 2021. Il est en effet opposable : cela signifie que la responsabilité contractuelle du vendeur peut être engagée s’il s’avère que le DPE comportait une erreur quant aux performances réelles de l’habitation au niveau énergétique.

Ainsi, une personne qui a acheté un bien dont le DPE était E et qui constate qu’il est en réalité F ou G peut se retourner contre le vendeur. Celui-ci devra alors engager des travaux pour permettre à l’habitation d’atteindre le niveau de performance indiqué lors de la vente.

La location d'un bien dont l'étiquette DPE est G

De manière générale, le DPE est obligatoire dans le cadre de la location depuis 2007. Le dispositif a été renforcé en 2011, puisqu’il doit toujours figurer dans les annonces immobilières. Pour les logements destinés à la location et dont le DPE est G, il est interdit depuis le 24 août 2022 d’augmenter leurs loyers lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.

De plus, depuis le 1er janvier 2023, les biens consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie et par an ne peuvent plus être loués et doivent donc être retirés du marché. Concrètement, cela correspond à une partie des logements qui ont reçu une étiquette G.

À partir de 2025, tous les biens dont le DPE est G seront interdits à la location, car ils sont considérés comme “indécents” et ils doivent à ce titre être rénovés avant d’être loués.

Questions fréquemment posées

Immobilier : Quel DPE est interdit à la location ?

Depuis le 1er janvier 2023, les biens consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie et par an ne peuvent plus être loués et doivent donc être retirés du marché. Concrètement, cela correspond à une partie des logements qui ont reçu une étiquette G. A partir de 2025, tous les biens dont le DPE est G seront interdits à la location, car ils sont considérés comme “indécents” et ils doivent à ce titre être rénovés avant d’être loués.
Cette interdiction s’étendra aux habitations classées F à partir du 1er janvier 2028.

C'est quoi un DPE classé G et quelle est sa validité ?

Un DPE classé G correspond à la plus mauvaise note qui puisse être attribuée suite à un diagnostic de performance énergétique. Un logement qui est dans ce cas est considéré comme étant une passoire thermique. 
Depuis le 1er juillet 2021, les diagnostics de performance énergétique ont été revus et densifiés. Avant cette date, seule la consommation d’énergie primaire d’une habitation était prise en compte. Aujourd’hui, la consommation de gaz à effet de serre est également mesurée. Depuis le 1er juillet 2021, la durée de validité d’un DPE est de dix ans. 

Puis-je vendre avec un DPE G ?

Oui, il est possible de vendre un bien immobilier qui a obtenu la note de G suite à un DPE. Il faut cependant savoir que les Français sont aujourd’hui sensibles aux performances énergétiques des logements. Ainsi, un bien qui a obtenu la note de F ou G voit sa valeur estimée chuter de 2 à 18% par rapport à un bien similaire classé D.
Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente de maisons et d’immeubles en copropriété si ceux-ci sont des passoires thermiques. Le but de cet audit est de lister les points d’amélioration susceptibles d’atteindre une meilleure note. Ceci inclut généralement le système de ventilation, le chauffage, le remplacement des fenêtres, l’isolation de plusieurs parties du logement… 

Que veut dire DPE et est-il obligatoire ?

Le DPE est le diagnostic de performance énergétique d’un logement. Il lui attribue une note en fonction de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Les étiquettes varient de A pour les biens les plus performants à G pour les passoires énergétiques. Le DPE est obligatoire dans le cadre d’une vente ou de la location d’un bien immobilier. Il existe cependant des exceptions, puisque par exemple, les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal ou encore les lieux de culte et les monuments historiques sont exemptés de DPE.

Sources

 

(1) https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe

(2) https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2022-0

 

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