DPE en location : quelles conséquences pour le bailleur ?
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Quel lien entre DPE et location ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) détermine votre capacité à louer un logement. Cela a commencé dès 2023 pour les logements les plus énergivores.
La lutte contre le réchauffement climatique passe par la rénovation des logements. Le gouvernement impose donc des mesures d’interdiction associées à des aides à la rénovation. Découvrez le calendrier de mise en place des mesures relatives au DPE en location, les logements concernés, les travaux de rénovation éventuels pour améliorer la performance énergétique d’un logement destiné à la location.
DPE en location : quelles obligations ?
Le propriétaire bailleur a l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique avant tout mise en location. Le DPE s’intègre au dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur remet au locataire à la signature du contrat de location.
Le DPE permet d’informer les candidats à la location de la consommation d’énergie du logement loué et sur ses émissions de gaz à effet de serres (GES).
Pour simplifier la compréhension, les pouvoirs publics ont adopté une étiquette énergie avec des lettres de A (logement économe) à G (logement énergivore ou passoire énergétique).
Le DPE concerne tous les logements en location, sauf ceux destinés à une durée d’occupation inférieure à 4 mois. Ainsi, certaines locations saisonnières échappent à l’obligation de présenter un DPE.
Quelles interdictions en fonction de la performance énergétique du bien loué ?
Un calendrier prévoit l’interdiction progressive de location des logements énergivores. L’interdiction de louer ne concerne que les nouveaux contrats. Ainsi, un locataire déjà en place conserve le droit d’occuper le bien.
Interdiction de louer un logement avec un classement G
Nouveauté 2024 : les propriétaires de logements dont la superficie est plus petite que 40m2 peuvent bénéficier d’un recalcul de leur DPE. Cette disposition annoncée par Christophe Béchu répond à la surreprésentation des petites surfaces dans les DPE F et G. Un logement G peut donc devenir F, et ainsi gagner quelques années pour être rénové.
Dès 2023 pour les logements les plus énergivores
Depuis le 1er janvier 2023, un bailleur ne peut plus proposer à la location un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré de surface habitable et par an. Cela correspond à une partie des logements classés G, parfois classés logement G+.
Ces logements ne répondent plus aux critères de décence indispensables pour proposer un bien immobilier à la location.
En 2025 pour les autres logements G
L’interdiction de mise en location des autres logements classés G débutera le 1er janvier 2025. Rappelons que la consommation atteint alors plus de 420 kWh d’énergie primaire consommée par m² et par an et plus de 100 kg de CO2 émis par m² et par an.
Interdiction de louer un bien classé F
A partir du 1er janvier 2028, il sera interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé F, soit les dernières passoires thermiques.
Pour une étiquette F, la consommation dépasse 330 kWh d’énergie primaire consommée par m² et par an et plus de 70 kg de CO2 émis par m² et par an.
Interdiction de louer un logement classé E
Enfin, à partir de 2034, sans nouvelle disposition législative contraire, un propriétaire ne pourra plus louer un logement avec une étiquette E.
Pour une étiquette E, la consommation doit atteindre plus de 250 kWh d’énergie primaire consommée par m² et par an et plus de 50 kg de CO2 émis par m² et par an.
Quelles autres obligations en lien avec le DPE pour louer un logement ?
Mention du DPE dans une annonce de location
Les annonces de location doivent mentionner les deux lettres du DPE :
- classe énergie pour la performance énergétique
- classe climat pour les émissions de GES
Ces mentions se font en majuscules et de manière lisible pour les annonces de location dans la presse écrite. Sur le web, la classe de l’échelle de référence en couleur obligatoire et en couleur.
Depuis le 1er janvier 2022, une annonce de location indique également le montant des dépenses théoriques annuelles pour l’installation de chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude, l’éclairage.
En outre, les passoires thermiques (les biens classés F ou G) doivent comporter la mention “logement à consommation énergétique excessive”.
Enfin, notez que les DPE vierges en sont plus autorisées dans les annonces de location depuis le 1er juillet 2021.
Le propriétaire bailleur informe le locataire de la note obtenue au DPE en location. Si l’étiquette affiche un E, F ou G, le locataire ne peut exiger des travaux ou une baisse de loyer. Il peut simplement refuser de signer le contrat de location.
Interdiction d'augmenter le loyer des classes F et G
Depuis le 25 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (étiquettes F et G) ne peuvent plus augmenter le montant du loyer entre deux locataires, y compris après la réalisation de travaux d’amélioration. En l’absence d’un nouveau DPE pour la location permettant d’atteindre la classe E, tout augmentation du loyer est interdite.
Obligation de réaliser des travaux de rénovation
Dès 2025, les locataires pourront demander au propriétaires bailleurs de réaliser des travaux de rénovation. Cela concerne les appartements ou maisons qui ne respectent pas un seuil minimal de performance énergétique.
Quelle durée de validité d'un DPE en location ?
Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de 10 ans.
Par exception, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Pour assurer sa validité, le DPE doit posséder un numéro à 13 chiffres fournis par l’ADEME à réception du DPE transmis par le diagnostiqueur. L’Observatoire DPE permet de vérifier un numéro et de générer des statistiques précises sur les diagnostics de performance énergétique réalisés.
Comment refaire un DPE pour louer ?
Seul un diagnostiqueur professionnel certifié peut réaliser un DPE dont il transmet les résultats à l’ADEME (agence de la transition écologique).
Le coût du DPE est à la charge du bailleur. Le prix du diagnostic de performance énergétique n’est pas réglementé. Un propriétaire peut donc solliciter plusieurs devis auprès de diagnostiqueurs. En général, le propriétaire confie l’ensemble du DDT à un seul diagnostiqueur.
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné. Seule exception : si l’erreur provient de fausses informations ou d’omissions volontaires du bailleur, concernant le logement ou les équipements.
Questions fréquemment posées
Est-ce que le DPE est obligatoire pour la location ?
Le DPE est obligatoire pour toute nouvelle mise en location d’un logement. Il est nécessaire dès la parution d’une annonce de location. En complément, le DPE fait partie des pièces justificatives à joindre au contrat de location.
Quand refaire le DPE pour une location ?
Tant que votre contrat de location est en cours avec un locataire, vous n’avez pas besoin de refaire un DPE. Si la signature de bail intervient avec un nouveau candidat, vous pourrez devoir refaire le DPE est antérieur à 2018. Précisons que les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne seront valides que jusqu’à fin 2024.
Si vous avez réalisé votre DPE pour une location avant 2018, vous devez donc le refaire en 2023.
Quel DPE faut-il pour louer ?
Au 1er janvier 2023, seuls certains logements classés G sont interdits à la location. Ce sont les habitations les plus énergivores avec une consommation d’énergie finale dépassant 450 kWh par mètre carré et par an. L’interdiction concerne les nouvelles mises en location et donc pas les baux en cours.
Combien de temps est valable un DPE ?
Dans la majorité des situations, le DPE est valide pendant 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Les diagnostics de performance énergétique effectués depuis le 1er juillet 2021 sont valables pour 10 ans.
Sources :
(1) Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478
(2) Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924