DPE vierge : plus aucun nouveau DPE blanc depuis la réforme
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Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la performance énergétique des bâtiments, le DPE vierge n’existe plus. La nouvelle méthode de calcul du diagnostic le rend obligatoire et complété pour toute vente ou toute location, sauf rares exceptions. Quelle est l’origine du diagnostic de performance énergétique vierge ?
Depuis sa création en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris de l’importance. Avec la réforme de 2021, il devient un facteur de décision dans un achat ou une location. Qui peut encore présenter un DPE vierge ? À quelles conditions ? Que sont devenus les DPE vierges depuis la réforme ?
DPE vierge : quelle est sa signification ?
Le DPE vierge ou DPE blanc est un document incomplet. Certaines annonces immobilières de vente ou de location affichent ainsi un DPE vierge, sans étiquette énergétique, ni estimation de la consommation d’énergie.
Le DPE vierge se distingue du DPE en cours de réalisation. Les agences utilisent parfois ce dernier pour mettre en ligne une annonce sans attendre la visite du diagnostiqueur et l’envoi de son diagnostic. Rappelons que le DPE complet constitue une obligation légale sur toute annonce de vente ou de location…
Le diagnostic de performance énergétique vierge est aussi différent de l’absence d’obligation de fournir un DPE (“bien non soumis à DPE“). Le DPE vierge concerne un bien immobilier soumis à l’obligation de présenter un diagnostic.
Le DPE vierge résulte d’une impossibilité de définir une consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre (GES) fiable. Le diagnostic vierge est légal et la vente d’un bien immobilier doté d’un DPE vierge est valide.
Rappels sur l'élaboration du diagnostic de performance énergétique
Deux méthodes prévalaient jusqu’à la réforme de 2021. Chacune faisait l’objet de critiques, notamment pour les logements les plus anciens. Les procédés de construction d’une région à une autre variaient beaucoup. Cela conduisait à des DPE disparates et peu fiables.
Méthodes de calcul du DPE avant 1er juillet 2021
Jusqu’au 30 juin 2021, un diagnostiqueur disposait de 2 méthodes pour établir un DPE :
- La méthode Calcul de la consommation conventionnelle des logements (dite méthode 3CL) basée sur une utilisation standard, grâce à un logiciel d’évaluation thermique. Le calcul automatique prenait en compte toutes les informations et les mesures effectuées dans le logement (type de fenêtre, épaisseur des murs, mode de chauffe, superficie, etc.).
- La méthode Calcul de la consommation facturée : le diagnostiqueur relevait les factures d’énergie des 3 années précédentes. Tout logement bâti avant 1948 ou avec un chauffage collectif (sans compteur individuel) relevait de cette méthode.
Nouveau diagnostic performance énergétique
Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est en place. Un nouveau mode de calcul plus homogène et plus objectif rend le DPE plus fiable. La généralisation des DPE vierges n’est sans doute pas étrangère également à la réforme. Toutefois, c’est son manque de fiabilité qui constituait son point faible, au-delà de l’impact environnemental d’un logement énergivore.
Rappelons que, depuis cette réforme, le DPE est devenu opposable ! Sa fiabilité est donc essentielle et n’a pas été simple. Les professionnels de l’immobilier ont émis de vives critiques sur le nouveau mode de calcul. Un arrêté du 8 octobre 2021 revoit la méthode.
Une nouvelle méthode de calcul objective se base sur les caractéristiques du bien immobilier : bâti, isolation, système de chauffage. La méthode des consommations facturées n’existe plus, en raison de sa subjectivité (confort personnel de chauffage, nombre de personnes vivant dans le foyer, modes de vie… ).
Qu'en est-il du DPE vierge depuis la réforme ?
La suppression de la méthode sur facture rend donc impossible l’émission de DPE vierge depuis la 1er juillet 2021. Tout diagnostic de performance énergétique réalisé depuis la réforme comporte une étiquette allant de A à G pour la consommation énergétique et une étiquette de A à G pour les émissions de GES. Le DPE vierge est mort pour tout bien à usage d’habitation.
Si aucun nouveau DPE vierge ne verra le jour, cela signifie-t-il l’absence de validité d’un DPE vierge réalisé antérieurement ? Aucune règle spécifique ne concerne la durée de validité du DPE vierge. On peut donc penser qu’un DPE vierge bénéficie d’une validité de 10 ans, comme l’indique l’article R 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation (1).
La réforme du DPE a mis en place une période d’adaptation pour permettre aux diagnostiqueurs de suivre le flux de DPE. Ces mesures transitoires s’appliqent à tous les DPE vierges comme complets :
- Un DPE vierge antérieur au 1er janvier 2018 n’est plus valable
- Un DPE vierge réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valide jusqu’au 31 décembre 2024
- Plus aucun DPE incomplet ne peut paraître depuis le 1er juillet 2021
Quelles situations rendaient possibles un DPE vierge ?
Le DPE vierge était principalement utilisé avant la réforme du 1er juillet 2021 pour les logements construits avant 1948 et pour les logements dotés d’un chauffage collectif sans compteur individuel.
Le DPE non complété était toléré comme une exception au principe d’un DPE complet. C’était le cas lorsque le propriétaire ne pouvait fournir les factures d’énergie des dernières années.
Cas de DPE vierge
L’impossibilité de présenter les factures de gaz ou les factures d’électricité se produit finalement dans de nombreuses situations :
- Vente du logement après le décès de l’occupant
- Propriétaire très âgé ne disposant pas de ses factures
- Logement inoccupé depuis de longues années ou résidence secondaire occupée très partiellement
- Logement ancien chauffé au bois ou au charbon par les occupants (par conséquent, pas de facture de chauffage pertinente)
- Difficultés avec le syndic de copropriété en cas de chauffage collectif ou litige avec le locataire (refus de communiquer les factures d’énergie)
Affichage d'une annonce immobilière avec un DPE blanc
Dans toutes ces situations, le diagnostiqueur fournissait un DPE vierge avec la mention “consommations non exploitables”. Cet élément devait donc apparaître dans l’annonce de vente ou de location du bien.
Notez que le DPE n’était pas complètement blanc : le professionnel fournissait des éléments sur le mode de chauffage ou l’isolation. Il inscrivait également des conseils et recommandations pour rendre le logement plus performant. Le contenu du DPE vierge apporte donc des informations intéressantes pour un futur acquéreur ou un locataire.
Questions fréquemment posées
Comment faire un DPE vierge ?
Le DPE vierge était possible avant la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Deux méthodes de calcul coexistaient : méthode 3CL et méthode des factures réelles des 3 dernières années. Dans certaines situations, le propriétaire ne pouvait présenter les factures de gaz ou les factures d’électricité antérieures. Le diagnostiqueur établissait alors un DPE vierge avec la mention “consommations non exploitables”.
Quand le DPE n'est pas obligatoire ?
Par principe, le DPE est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier clos et couvert. Un projet non soumis à DPE est différent d’un DPE vierge. Ainsi, aucun DPE n’est pas requis pour la vente d’un terrain, d’un bâtiment provisoire ou protégé, d’un bâtiment agricole, industriel ou artisanal.
Est-ce qu'un DPE vierge est valable ?
Depuis le 1er juillet 2021, il n’est plus possible de réaliser un DPE vierge pour les biens à usage d’habitation. Les nouvelles méthodes de calcul objectives permettent aux diagnostiqueurs d’établir l’étiquette énergétique de A à G de tout bien immobilier. Et cela, même en l’absence des factures d’énergie.
Est-il possible de louer sans DPE ?
Le DPE est obligatoire pour mettre en location un bien immobilier. Cela concerne les baux d’habitation vides et meublés et les baux d’activité (baux commerciaux et baux professionnels). Ainsi, un bail rural n’est pas soumis à DPE.
Concernant la durée, le DPE est requis pour tout logement loué plus de 4 mois dans l’année. Ainsi, les locations saisonnières peuvent être exemptées.
