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DPE collectif : comment fonctionne le diagnostic en copropriété ?

Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier, il devient indispensable de se conformer à plusieurs normes et exigences réglementaires en vigueur. Parmi elles, on retrouve le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Cet outil, applicable aux bâtiments d’habitation collectifs, tels que les immeubles, les résidences et les lotissements, permet de mesurer et d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment. Découvrez comment mettre en œuvre cette étude ainsi que toutes les informations à connaître avant de l’entreprendre.

Qu'est-ce qu'un DPE collectif ?

Le DPE collectif désigne le diagnostic de performance énergétique des bâtiments collectifs. Contrairement au DPE individuel, qui ne concerne qu’un logement dans un immeuble, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment en incluant les parties communes de l’immeuble (1).

Le DPE collectif peut être utilisé pour les bâtiments résidentiels, les bâtiments tertiaires et les bâtiments industriels. Il permet d’améliorer la performance énergétique et environnementale des bâtiments en définissant des moyens d’améliorer leur consommation. Le DPE collectif est indispensable pour prendre des décisions éclairées au sujet des investissements à réaliser pour accroître la valeur d’une copropriété et de réduire la consommation d’énergie et les coûts associés pour les propriétaires et locataires qui occupent le bâtiment (2).

Il est un atout pour les propriétaires souhaitant augmenter la valeur verte de leur logement. Enfin, il est également intéressant de réaliser un DPE collectif afin d’améliorer la qualité de vie de l’ensemble des occupants des logements. Grâce au DPE, les copropriétaires ont l’opportunité de mettre en place des mesures pour réduire les consommations d’énergie et garantir le confort des lieux.

Quelles différences entre l'ancien et le nouveau DPE collectif ?

L‘ancienne version du DPE collectif date de 2012. La loi Elan du 23 novembre 2018 est à l’origine de la nouvelle version du DPE collectif entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Un diagnostic plus précis

L’ancien DPE collectif était basé sur un diagnostic unique et ne tenait pas compte de l’intégralité des caractéristiques des différents bâtiments. Le nouveau DPE collectif est basé sur un diagnostic plus précis et plus détaillé des bâtiments. Alors que l’ancien DPE ne prenait en compte que trois postes de consommation d’énergie dans son évaluation, le nouveau DPE en considère cinq. 

Il s’agit des éléments suivants :

  • Le système de chauffage 
  • Le système d’eau chaude sanitaire (ECS) 
  • Le système de refroidissement 
  • Les auxiliaires (ventilation, etc.) 
  • Les éclairages

Une classe énergétique plus fiable et opposable

Le nouveau DPE collectif est donc plus fiable et plus précis. Aussi, si l’ancienne version était difficile à comprendre pour les propriétaires, la nouvelle version leur fournit un aperçu plus exhaustif et plus clair des performances énergétiques et des pistes d’amélioration du bâtiment.

Un autre élément, et non des moindres, différencie l’ancien DPE collectif du nouveau DPE collectif. Il s’agit du caractère opposable du diagnostic énergétique. En effet, depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est opposable, c’est-à-dire qui peut être utilisé pour soutenir une plainte ou une revendication dans un tribunal (3).

 

Bon à savoir : la loi Climat et Résilience de 2021 prévoit la mise en place d’un DPE opposable, au plus tard à la date du 1er juillet 2024, dans les départements et régions d’Outre-Mer (4).

Comment réaliser un DPE collectif ?

L'accord de la copropriété

L’accord pour la réalisation du DPE collectif doit être donné par le syndicat des copropriétaires au moment d’un vote en assemblée générale. Pour être débattu et voté en assemblée générale, le sujet doit être inscrit à l’ordre du jour par le syndic. La décision se prend à la majorité simple (article 24). 

Le prestataire, qui sera chargé de réaliser le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, est également désigné en assemblée générale. Après sa réalisation, une présentation des résultats est prévue en assemblée générale.

L'intervention du diagnostiqueur

Au cours de son intervention, le diagnostiqueur évalue plusieurs éléments, dont notamment : la qualité de l’immeuble, des murs, des plafonds, de l’isolation, des planchers, du vitrage, etc. Il évalue également la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, et il collecte les données relatives aux équipements collectifs (chaudière, ventilation, etc.) (5).

La transmission des résultats à l'Ademe

Une fois le diagnostic effectué, le diagnostiqueur doit transmettre les résultats à l’Agence de la transition écologique (Ademe). À réception par l’Ademe, cette dernière sera en mesure de délivrer un numéro d’identification au diagnostiqueur. Ce numéro doit être inscrit sur le DPE, sans quoi, il ne sera pas valable.

La mise en place d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) 

Le Plan Pluriannuel de Travaux consiste à mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Ce plan, élaboré par le syndicat de copropriété, est généralement construit en fonction des priorités du DPE collectif et des budgets disponibles. 

Il comprend une analyse des coûts et des bénéfices liés aux travaux à entreprendre. Il est élaboré au moyen d’une étude approfondie des besoins actuels et futurs, et comprend des délais de réalisation des projets. L’établissement du Plan Pluriannuel de Travaux a pour objectif de prioriser les travaux en fonction des ressources disponibles, d’optimiser leur réalisation et de garantir la qualité et la sécurité requises (6).

Quels éléments contient le DPE collectif ?

Le DPE collectif contient au minimum les informations suivantes :

  • La description de l’état initial de la copropriété, à savoir : les caractéristiques du bâtiment, les systèmes de chauffage, les modes de production d’eau chaude et éclairage, etc. 
  • La consommation annuelle d’énergie des bâtiments collectifs 
  • Les performances énergétiques des bâtiments collectifs au moyen d’une étiquette énergie et d’une étiquette climat, allant de A à G, A étant le meilleur et G le moins bon 
  • Des recommandations de travaux pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments collectifs

Est-ce que le DPE collectif est obligatoire ?

L’article 158 de loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu le DPE obligatoire pour tous les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 2013. Cette obligation s’applique progressivement :

  • Aux copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2024 
  • Aux copropriétés entre 50 et 100 lots à partir du 1er janvier 2025 
  • Aux copropriétés de 50 lots et moins à partir du 1er janvier 2026

Bon à savoir : le nouveau DPE collectif peut être utilisé pour faciliter la réalisation du DPE individuel de chaque logement. Néanmoins, le DPE collectif ne peut plus être utilisé comme un DPE Individuel.

Questions fréquemment posées

Qui peut réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique collectif ?

Pour procéder à la réalisation d’un DPE collectif, les copropriétaires ont l’obligation de faire appel à un diagnostiqueur certifié (7). En effet, un bailleur qui ferait appel à un diagnostiqueur non certifié peut se voir infliger une amende de 1 500 €, et de 3 000 € en cas de récidive. 

Audit énergétique ou DPE collectif ?

Un audit énergétique est une évaluation de l’efficacité énergétique des bâtiments et des systèmes énergétiques, qui peut être effectuée sur une propriété individuelle ou un ensemble de propriétés. Il fournit des informations sur la façon dont les bâtiments et les systèmes sont utilisés et les moyens à mettre en œuvre pour les améliorer. Un audit énergétique peut également être effectué sur des bâtiments à usage professionnel ou industriel.

L’audit énergétique va plus loin que le DPE en fournissant une étude plus complète et plus précise que ce dernier. Ses conclusions permettent d’accompagner de manière adaptée les copropriétaires dans leur projet de rénovation. L’audit énergétique met l’accent sur l’aspect financier des travaux énergétiques en fournissant des simulations personnalisées aux copropriétaires (8).

DPE collectif ou DTG ?

Le DTG (Diagnostic Technique Global) est également un document obligatoire à fournir lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce dispositif vise à s’assurer que le bien est en bon état et qu’il respecte les normes en vigueur. Le DTG permet d’identifier les risques liés à la sécurité et à la santé des occupants du logement. Il est plus complet que le DPE car il prend en compte les installations et équipements du bien ainsi que les risques naturels.

Quelle est la durée de validité du DPE collectif ?

La durée de validité d’un DPE collectif est de 10 ans, sauf s’il est réalisé après le 1er juillet 2021 et que le bâtiment est classé A, B ou C (9). Néanmoins, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Quel DPE interdit la location d'un bien immobilier ?

Depuis le 24 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée. En 2025, toutes les classes G deviennent interdites à location (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an). S’en suit en 2028 celle des maisons et appartements de classe énergétique F. Enfin en 2034, les biens classés E seront, à leur tour, concernés par l’interdiction d’accueillir de nouveaux locataires (10).

Quel est le prix d'un DPE collectif ?

Selon l’Ademe, le DPE collectif coûte entre 1000 et 4000 euros. Son tarif varie selon plusieurs éléments dont notamment :

  • Le nombre de lots 
  • Les caractéristiques du bâtiment 
  • La superficie totale en loi Carrez 
  • Le système de chauffage utilisé, etc

L’Ademe précise également que :

“Les copropriétés réalisant un audit énergétique ou un DPE collectif suivant les exigences de la réglementation ne bénéficient pas d’aides financières” (11).

Quelles aides financières pour les travaux de rénovation énergétique ?

Si, à l’issue de la réalisation d’un DPE collectif, les copropriétaires souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique, plusieurs aides financières peuvent être sollicitées. Les copropriétaires pourront notamment bénéficier d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique, d’un éco-prêt à taux zéro et d’une TVA à taux réduit.

Sources

(1) https://www.dimo-diagnostic.net/

(2) https://blog.exacompare.fr/

(3) https://copropriete.hellio.com/

(4) https://www.ecologie.gouv.fr/

(5) https://www.syndic-one.com/

(6) https://www.service-public.fr/

(7) https://www.service-public.fr/

(8) https://copropriete.hellio.com/

(9) https://www.diagamter.com/

(10) https://www.gouvernement.fr/

(11) https://bo-ris.ademe.fr/

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